Договор управления многоквартирным домом

1. Что определяется договором управления, каков порядок его заключения?

Ч. 1 статьи 164 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.

Согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ.

Согласно ст. 157.2 ЖК РФ при управлении домом управляющей организацией, ТСН, ЖК коммунальные услуги собственникам помещений в доме предоставляются ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее – ТКО) в соответствии с договорами, заключенными с каждым собственником помещения, действующим от своего имени, в следующих случаях:

- принятия общим собранием собственников помещений решения о заключении собственниками помещений, от своего имени, договоров с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО («прямые договоры»);

- если между собственниками помещений и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО заключены договоры на основании решения общего собрания собственников помещений о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги при изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации;

- при прекращении заключенных между управляющей организацией, ТСН, ЖК и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО договоров ресурсоснабжения вследствие одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации, регионального оператора по обращению с ТКО от исполнения договора ресурсоснабжения  при наличии у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок заключения договора управления отражен в ответе на вопрос            № 2.

2. Как жильцы могут подписать договор? Нужно ли специально обращаться в управляющую организацию?

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Заключение Договора управления в электронной форме с использованием государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) предусмотрено ЖК РФ, но на практике не применяется.

С целью получения бланка договора управления многоквартирным домом, для его заключения, жителям необходимо обратиться в управляющую организацию.

Ознакомиться с договором управления многоквартирным домом можно на официальном сайте ГИС ЖКХ в сети «Интернет» (www.dom.gosuslugi.ru). В случае не размещения управляющей организацией договора управления в ГИС ЖКХ, жители вправе обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию Мурманской области по адресу: 183038, г. Мурманск, ул. Карла Маркса, д.18.

3. Если собственник не подписывал договор и не видел его, означает ли это, что договора нет? Или сам факт оплаты услуг по квитанции означает, что договор заключен?

Жилищным кодексом Российской Федерации (ч. 1 ст. 162)  предусмотрено две формы заключения договора управления многоквартирным домом: в письменной форме или в электронной форме с использованием государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Договор управления может быть подписан одним из собственников, которого уполномочило на подписание договора общее собрание собственников помещений.

Между тем, как показывает судебная практика, отсутствие договора управления многоквартирным домом, заключенного в письменной форме, не освобождает собственника помещения от обязанности нести соответствующие расходы и оплатить управляющей организации работы и услуги по управлению многоквартирным домом по стоимости, установленной в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, факт оплаты или неоплаты услуг управляющей организации, а также отсутствие подписанного договора управления у конкретного собственника, не влияет на признание такого договора заключенным.

4. Каков срок легитимности договора управления между собственником и управляющей организацией? Он продлевается автоматически?

Договор управления многоквартирным домом, как правило, заключается:

1. На срок не менее чем один год, но не более чем пять лет (в случае, выбора управляющей организации на общем собрании собственников помещений);

2. На срок не менее чем один год, но не более чем три года (по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проведенного органом местного самоуправления в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» в случаях:

- если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано;

- если выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом:

- заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;

- если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Также действие договора управления может быть продлено, в соответствии с ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии. При этом, лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства РФ до дня возникновения обязательств:

- по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;

- по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с ТСН, ЖК;

- по договорам, заключенным собственниками помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений;

- государственной регистрации ТСН, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива.

Последним днем действия договора управления является день, предшествующий первому дню действия нового договора управления.

5. Может ли собственник жилья повлиять на содержание договора управления? Или просто принимает все условия управляющей организации?

Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме, которые устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Поскольку решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников, то утверждённые на общем собрании собственников условия договора управления домом также являются обязательными, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Жилищным законодательством установлен особый порядок согласования условий договора управления многоквартирным домом - на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с чем, условия договора управления могут быть изменены только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако следует отметить, что изменения в такой договор не могут вноситься собственниками помещений в одностороннем порядке без согласования с управляющей организации, поскольку договор в первую очередь является соглашением двух сторон.

6. Предоставление ежегодной отчетности УК: в какие сроки, что должно содержаться в отчете, как его получают собственники, как они могут реагировать на результаты.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в ГИС ЖКХ (п. 11 ст. 162 ЖК РФ).

Примерная форма отчетауправляющей организации о выполненных за отчетный период работах, утверждена Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Отчет о выполнении договора управления должен содержать информацию:

- о видах и характеристиках фактически выполненных работ и (или) оказанных услуг по договору управления с указанием даты выполнения таких работ (оказания услуг);

- о случаях нарушения условий договора управления в течение отчетного периода (число и даты нарушений, количество связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);

-  о произведенных расчетах с ресурсоснабжающими организациями за ресурсы, поставляемые по заключенным договорам энергоснабжения;

- о сумме доходов, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирным домом за отчетный период;

- о сумме расходов, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирным домом;

- о случаях нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, в том числе по вине управляющей организации (число нарушений, даты нарушений, число связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);

- о рассмотрении поступивших от собственников помещений обращений (предложений, заявлений и жалоб) с указанием сведения о принятых управляющей организацией мерах;

- о суммах, полученных управляющей организацией по заключенным от имени собственников помещений в многоквартирном доме договорам об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров аренды общего имущества, на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), направлении расходования таких сумм;

- о взысканиях, штрафах, и иных санкциях к управляющей организации со стороны органов государственного жилищного контроля и надзора, а также судебных исках, в которых истцом или ответчиком выступает управляющая организация.

Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в ГИС ЖКХ отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Согласно Положению о Государственной жилищной инспекции Мурманской области, утвержденному Постановлением Правительства Мурманской области от 25.09.2009 № 438-ПП, исключительно Государственной жилищной инспекцией Мурманской области проводятся проверки в части выполнения обязательных требований к раскрытию информации в ГИС ЖКХ и принимаются предусмотренные законодательством Российской Федерации меры по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений.

Также в случае сомнений в целевом использовании управляющей организацией денежных средств жители вправе обратиться с соответствующим заявлением о проведении проверки финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации в Управление экономической безопасности и противодействия коррупции УМВД России по Мурманской области по адресу: город Мурманск, улица Новосельская, дом № 4, тел. 40-77-21.